La cláusula de exclusividad inserta en los contratos de mediación inmobiliaria limita la facultad de vender el inmueble por sí mismo al consumidor propietario y, además, establecen una penalización en caso de incumplimiento.
Esta materia ya ha sido examinada por nuestro Tribunal Supremo, en Sentencia nº 263/2019, de 10 de mayo, por la que se analiza la validez de la cláusula de un contrato de intermediación inmobiliaria que, expresamente, establecía:
«5.- La propiedad se compromete a partir de la firma del presente documento, a no vender por su cuenta o por mediación de un tercero, hasta la finalización del plazo convenido. Si el propietario incumpliese esa condición, la propiedad habrá de abonar a INMOBILIARIA MI PISO los honorarios pactados en concepto de compensación por los gastos y perjuicios ocasionados.»
En dicha resolución, el Tribunal Supremo fundamenta que el pacto de exclusividad es, a priori, totalmente válido, en base a la libertad de pactos contemplada en el artículo 1255 del Código Civil, por lo que la posible invalidez de esta estipulación deberá ser cotejada con base a la normativa de protección de los consumidores y usuarios. Así, la validez o no de la cláusula dependerá de dos factores: si su redacción es clara y si la cuantía de la indemnización establecida en caso de incumplimiento es proporcional/razonable.
Asimismo, se debe comprobar que el intermediario ha realizado efectivamente el trabajo encargado y si ha incurrido en gastos que puedan ser indemnizables. Y, por otra parte, habrá que ver si las gestiones realizadas por el intermediario han sido útiles para quien lo encargó (el consumidor) y, en su caso, si éste se aprovechó de tales gestiones para formalizar el contrato de compraventa con el comprador, siendo totalmente ajeno a ello el intermediario.
Existen numerosas resoluciones judiciales que declaran la nulidad de esta cláusula, por ser abusiva, destacándose las más recientes: Audiencia Provincial de Vizcaya, Sentencia 379/2021, de 9 de noviembre; Audiencia Provincial de Madrid, Sentencia 2/2021, de 18 de enero; Audiencia Provincial de Girona, Sentencia 416/2021, de 2 de noviembre; Audiencia Provincial de Burgos, en Sentencia 357/2011, de 29 de julio; etc.
Por lo tanto, para determinar la abusividad de la cláusula y si el agente tiene o no derecho al cobro de la indemnización en caso de incumplimiento, habrá que estar a las circunstancias de cada caso concreto.
Como queda patente, es de vital importancia que cuente con un asesoramiento legal previo a realizar cualquier gestión o firmar cualquier documento contractual, sobre todo para evitar mayores y costosos conflictos.
Leticia Rico
Abogada
